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田園小鎮拿地指南

發布時間: 2018-08-16
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田園小鎮拿地指南

田園綜合體/特色小鎮/旅游綜合體

拿地攻略+最全用地指南

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一、????? 拿地指南四關鍵:選地、拿地、流轉、用地

1.????? 該如何選地?

1)???? 土地問題一定要明確其方向(屬于國土方面還是屬于規劃方面)。

2)???? 關注旅游用地的價格及買賣交易。

3)???? 農田原則上不允許使用,基本農田強烈建議不去碰,但是項目對環境影響不大,遵循當地的發展規劃,對當地的經濟發展有一定促進作用時,對于農田的利用,當地政府一般是支持的態度。

4)???? 【調土地性質解析】:調整城市規劃用地只是一個淺層次的問題,深層次問題的是要調整土地規劃。例如:一塊農用地,首先要確定他是一般農田還是基本農田,如果是一般農田,一次調整即可;如果是基本農田,先把該基本農田調整到某塊荒地上,再將原基礎農田調整為建設用地;荒地:未利用的土地,無土地屬性。

調整土地性質解析:

一般農田地塊:一次調整

基本農田地塊:二次調整,即為:基本農田(紅線總數不能少)荒地旅游建設用地(存在風險,輕易別變)

2.????? 該拿什么地?

1)???? 旅游項目用地性質和代碼往往在和土地部門、規劃部門對接的時候會遇到無法落地的問題。旅游項目在我國現行的《城市用地分類與規劃建設用地標準(GB50137-2011)》的城市用地性質分類中,僅有B14中提到包含度假村用地。

2)???? 從規劃上看,分類提到細類B14包含了度假村屬于旅游用地,實際上分類中類B3娛樂康體設施用地屬于我們常說的旅游用地,一般其土地價格會比普通商業用地優惠。本來B3屬于商業用地,但是目前部分地區實施差異化供地,比如沈陽,B3類用地是商業用地價格的三分之一,雖然不能轉賣,但是對于經營者來說是合適的。所有談及與旅游相關的用地,主要是考核價格。

3)???? 【重點拿地地塊】:A.實際操作中可關注的地塊種類并不限于B14B3,但總體而言,拿地過程中可充分衡量B類商業服務業設施用地(商業、商務、娛樂康體等設施用地,不包括居住用地中的服務設施用地)的地塊,并應尤其注意B1B3級別下的地塊:

旅游項目拿地——6大重點關注地塊

B1商業設施用地:商業及餐飲、旅游等服務業用地

B11,零售商業用地,以零售功能為主的商鋪、商場、超市、市場等用地

B12,批發市場用地,一批發為主的市場用地

B13,餐飲用地,飯店、餐廳、酒吧等用地

B14,旅館用地,賓館、旅館、招待所、服務型公寓、度假村等用地

B3商業設施用地:商業及餐飲、旅館等服務業用地

B31,娛樂用地,劇場、音樂廳、電影院、歌舞廳、網吧以及綠地率小于65%的大型游樂等設施用地

B32,康體用地,賽馬場、高爾夫、溜冰場、跳傘場、摩托車場,射擊場,以及通用航空、水上運動的陸域部分等用地。

B13,餐飲用地,飯店、餐廳、酒吧等用地

B14,旅館用地,賓館、旅館、招待所、服務型公寓、度假村等用地

B.除考慮商業用地體量外,居住用地體量也可根據開發商能力及地塊潛力加入衡量范圍。

C.另外,在A類公共管理與公共服務設施用地中的個別用地指標也可以納入輔助考量范圍,可考量項如下:

A2文化設施用地:圖書、展覽等公共文化活動設施用地

A21,圖書展覽設施用地:公共圖書館、博覽館、檔案館、科技館、紀念館、美術館和展覽館、會展中等設施用地

A22,文化活動設施用地:綜合文化活動中心、文化館、青少年宮、兒童活動中心、老年活動中心等設施用地

A4體育用地:體育場館和體育訓練基地等用地,不包括學校等機構專用的體育設施用地

A41體育場館用地,室內外體育運動用地,包括體育場館、游泳場館、各類球場及其附屬的業余體校等用地

A42體育訓練用地:給各類體育運動專設的訓練基礎用地

A7:文物古跡用地:具有保護價值的古遺跡、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建筑、革命紀念建筑等用地,不包括已作其他用途的文物古跡用地

A9宗教設施用地:宗教活動場所用地

3.????? 怎樣進行土地流轉?D.除各類用地指標、總體價格的硬性指標考量外,也應注意地塊整體及周邊的文化、生態、區位、人口聚集度、居民消費力等綜合優勢。

是旅游開發過程中的一個重要問題土地流轉問題。土體流轉簡單地說就是土地的流通和轉讓

土地流轉路徑分析圖

田園小鎮拿地指南?

一般而言,土地流轉涉及到兩個方面:

一是土地權利的轉移。土地作為一種財產,其占有、使用、收益、處分的權利可以在不同主體之間轉讓和交易。具體而言,可以轉讓的土地權利包括土地所有權、土地占有權、土地使用權、土地收益權以及土地處分權;

二是除土地權利轉移之外,土地功能的轉變。例如集體建設用地向農用地的流轉、農業用地中對土地功能和用途的調整等。

B.怎樣促進被流轉土地盈利?

旅游開發中集體土地開發障礙及土地流轉中的最大問題不是政策障礙,而是如何使被流轉的土地實現盈利。

4.????? 怎樣用地?

A.如何高效利用集體土地?

用地實操面臨情況:

旅游用地屬于商業性質,但集體用地不可商用,不可開發做旅游用地。

【高效利用辦法】:

·????? 集體土地是可以利用的:一是土地變性,二是流轉和租用

·????? 流轉方式中集體用地多用作基礎服務性設施建設:如自己經營或是游客集散中心。

B.城市的旅游集散服務中心用地如何劃撥?

城市的旅游集散服務中心用地在城市建設用地分類中應該歸為哪類?如果按商業服務類來算,地價差別就較大。

從屬:城市旅游集散服務中心從某種程度上屬于基礎設施用地,屬于A類用地。

劃撥:一般由政府劃撥,但在實際操作中政府沒有任何收益的情況下,不太愿意選擇這種方式劃撥土地,需要開發單位與政府進行進一步的溝通協調。如果政府急需招商,則會愿意將這塊土地劃撥給企業,促成周圍地塊的買賣;

其它:如果本身地塊就很值錢,企業就要考慮通過周邊的商業建筑、地產來公攤土地成本。

C.是否可以將建筑物架構在農田之上?

農田不可建項:建筑物(封閉的、有頂的)不可以架在農田(一般農田、基本農田都不可)上

農田可建項 構筑物(開場的、不具備遮蔽功能的)可以,比如觀光塔、風車等,需要與當地政府溝通調整。

D.宅基地是否屬于旅游用地,能不能批?

宅基地如果僅僅做農家院,屬于半對外經營那種,是否屬于旅游用地,能不能批?

土地性質:農村宅基地屬于集體用地,但是不屬于旅游用地。

可行操做:自有宅基地可以用作半經營的農家院,對外經營。

不可行點:不可進行買賣。

.? 土地獲取8大路徑

1.????? 土地承包經營

法規:我國《土地管理法》規定,國有土地可以由單位或者個人承包經營。農民集體所有的土地,可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。

方式:開發主體通過承包經營的方式獲取土地。

優勢:不僅在審批上較為簡便快捷,還有利于當地政府盤活集體土地,提高集體土地的利用效率和經濟效益。

2.????? PPP模式

法規:PPP模式作為政府引入民間資本合作開發的新型模式,能夠有效解決政府資金不足難以開發的困境,促進產業發展。為加快PPP項目實施,國家各部委相繼出臺政策對PPP審批流程進行簡化。20161011日發布的《關于聯合公布第三批政府和社會資本合作示范項目加快推動示范項目建設的通知》(財金〔201691號)規定:“依法需要以招標拍賣掛牌方式供應土地使用權的宗地或地塊,在市、縣國土資源主管部門編制供地方案、簽訂宗地出讓(出租)合同、開展用地供后監管的前提下,可將通過競爭方式確定項目投資方和用地者的環節合并實施。”

方式:PPP模式,契合功能多樣業態的旅游項目開發特征。實踐中,多以PPP模式、BT(建設—移交)、運營服務等合作方式進行開發。

優勢PPP模式下,實施旅游項目在確定投資方和用地者環節合并審批,一方面簡化了項目申請報批的流程,另一方面緩和了投資主體關于拿項目和拿地之間無法銜接的顧慮,可見PPP模式在旅游項目土地獲取路徑中具有一定優勢。

3.????? 國有土地長期租賃、先租后讓、租讓結合方式

法規:20161028日,國土資源部辦公廳印發了《產業用地政策實施工作指引》(國土資廳發〔201638號),提出了土地租賃和出讓的招拍掛工作可合并實施;可通過先租后讓方式使用土地;允許以協議方式辦理出讓手續等政策。這些政策優化了原本繁瑣的審批流程,降低了國有土地流轉審批的難度。

方式:通過國有土地長期租賃、先租后讓、租讓結合等方式,穩健開發,長期經營。值得注意的是,國家在長期租賃形式上并未放寬二十年租賃期限制。涉農項目建設在以上述方式獲取土地時,應注意長期租賃形式不得超過二十年。

注意:如采取長期租賃形式使用土地,可考慮在租賃合同上設置優先條款以保障項目開發建設的安全性和持續性。

國有土地使用權取得方式:

1)一級土地市場:

A.劃撥:國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。對開發商來說,可以通過劃撥方式取得的開發用地,主要是經濟適用房項目建設用地。

B.出讓:協議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓

2)二級土地市場:

A.買賣:買賣、抵債、交換;

B.其他合作方式作價入股、合建轉讓;

C.出讓土地使用權贈予合同可能會附加其他條件,如果用地人在將土地贈予給學校使用時,可能會將土地的使用限于與教育有關的目的;

4.????? 集體建設用地入市式

法規:2017523日,國土資源部發布的《中華人民共和國土地管理法(修正案)》(征求意見稿)提出了國家建立城鄉統一的建設用地市場的意見。明確指出符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地,集體土地所有權人可以采取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用,并簽訂書面合同。在國家發展改革委印發的《關于加快美麗特色小()鎮建設的指導意見》中,亦指出城中村集體建設用地可依法征收開發,集體經營性建設用地入市改革試點地區,可按照改革試點要求,采取自主、聯營、入股等方式進行改造開發。

方式:將集體經營性建設用地出讓、租賃、作價出資或者入股,以自主/聯營/入股等方式進行改造開發。

優勢:特色小鎮已將集體建設用地入市政策納入到自己的用地指標規劃中,如集體建設用地在未來入市,根據現階段各地給予特色小鎮的優先審批政策,入市后的集體土地將成為特色小鎮建設土地供應的一大來源。

集體建設用地作為入股權證解析圖

田園小鎮拿地指南?

5.????? 集體經營性建設用地使用權入股、聯營等形式

法規:國土資源廳發布的《產業用地政策實施工作指引》規定,產業用地政策允許依法使用集體建設用地的,除農村集體經營性建設用地入市改革試點地區外,其他地區應按《土地管理法》相關規定執行,以農村集體經濟組織自行使用、農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等方式與其他單位、個人共同舉辦企業的方式使用土地。在此前提下,各地可依法探索完善集體建設用地使用權入股、聯營的管理方式。特別的,在旅游產業中,依《旅游法》及各省(區、市)管理辦法規定,鄉村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經營。

方式:通過集體經營性建設用地使用權的入股、聯營以及農村集體經濟組織自用住宅的旅游經營為旅游項目集體性土地獲取的核心路徑。

優勢:特別是旅游等新業態構建過程中,如申請使用集體土地開發利用,遇阻相對較小

集體土地使用權獲取方式

1)集體農用地在土地承包期限內,可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包的土地向專業大戶、合作農場和農業園區流轉,發展農業規模經營。

2)集體建設用地可通過土地使用權的合作、入股、聯營、轉換等方式進行流轉,鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。

土地股份為基礎的旅游項目聯營構架

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田園小鎮拿地指南?

6.????? 集體用地土地置換式

對經濟效益不理想的集體用地,可采取土地置換方式,統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中,需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發揮土地使用價值,集約化發展,便于個人或企業經營管理。

集體建設工地置換城市建設用地指標解析圖

田園小鎮拿地指南?

7.????? 使用農村閑置宅基地及廢棄園地

城鎮化的快速發展,令大量農民進城買房,農村房屋閑置,田地疏于管理。實際上,在新農村集中居住后,閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅游的良好發展空間。

對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾,并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標,有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。

農村閑置宅基地及廢棄園地復墾置換解析

1)農民宅基地(農村閑置宅基地及廢棄園地):通過換住房/社保的方式使農民受益得到保障:

A.拿出若干比例的原農村宅基地集中興建新型農村社區

B.騰出的余下比例復墾為耕地,其農村建設用地指標,則置換為本城鎮建設用地指標

C.政府對流轉的宅基地給予每個村民免費置換住房,優惠購房等政策。

D.土地承包權出租,收取租金。

2)農用地出租:

A.其他解決農民后續生活問題的各類社會保障福利:例如凡是沒有確定收入來源又自愿放棄農村宅基地使用權和農村土地承包經營權的,就可以自愿申報城鎮居民戶口,并在小孩上學、再就業培訓、醫療保障與養老保險等方面與市民享受相同待遇政策。大力推廣新農村合作醫療,解決農民的看病就醫問題。

B.從農業園區或城鎮企業獲得務工收入,由務工企業來解決社保問題,并享有固定土地收益,實現持續增收。

8.????? 采用土地銀行的方式

在完成農村土地確權工作的地區,可采用“土地銀行”的方式,實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規模化獲取土地用于開發大型旅游項目而言都具有現實意義。

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?. ?如何最大化獲取建筑用地

1.????? 建設用地的一般來源

1)國有建設用地(存量):企業獲得的方式是通過招牌掛方式出讓,可辦理房屋產證,進行銷售;

2)集體建設用地(存量):企業獲得的方式是征收為國有,再一招拍掛方式出讓,可辦理房屋產證,進行銷售,征收需通過國務院或省級政府批準;

3)集體農用地(新增):企業獲得的方式是農用地轉用審批,征收為國有,再招拍掛方式出讓,可辦理房屋產證,進行銷售,規劃范圍外的轉用與征收均需通過國務院或省級政府審批;

2.????? 爭取更多建設用地指標的2大手段

1)有指標,但不滿足占補平衡:企業說服政府開發整理未利用地,以新增耕地滿足占補平衡,如無未利用地,部分地區可購買其他地區耕地指標占補平衡,常發生在一線城市。

2)規劃基期年建設用地指標飽和,無指標:通過整理宅基地,實施增減掛鉤,企業向本區政府爭取指標或跨區購買指標,適當增減掛鉤試點地區,跨區購買必須要當地可進行跨區交易地區。

3.????? 破解征收、審批難度大問題的3大手段

1)企業可利用類建設用地的設施農用地,僅需至縣級政府審批,設施農用地沒有一定用地規模與比例,適合鄉村旅游、休閑農業類項目。

2)也可爭取點供用地,項目需滿足當地點供用地計劃的相關條件與要求,點供用地計劃年建設用地指標之外。

3)爭取新政策,如深圳放松集體土地入市政策,深圳市日前推出政策,原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可進入市場流通,這意味著多年前被統一轉為國有的深圳農村建設用地可進入市場進行合法交易。

. 所涉農業用地開發注意事項

適用田園綜合體開發、農業綜合體開發、農業特色小鎮開發、農業旅游/鄉村旅游開發、生態旅游開發等。

1.哪些地可作為休閑農業用地?

A.農民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農業園區中常常存在一些村落,開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建,而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風味,而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。?

農業部等部門《關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂,閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業,因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

B.農村集體建設用地

農村集體建設用地是指鄉(鎮)村建設用地,鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資,進行各項非農業建設所使用的土地,主要包括鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地和農村居民住宅用地。

C.四荒地

四荒地主要包括依法歸我國農民集體使用的“四荒地”、農民集體經濟組織所有的“四荒地”。具體指荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地,屬于現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業,對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閑農業,其建設用地指標給予傾斜。

D.城鄉建設用地增減掛鉤

指休閑農業項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地,數量和質量驗收合格后,再用作建設用地。轉換方式,具體政策通過制定相應的法規來規范。

如:在數量上,異地墾地與當地占地面積之比,可根據不同情況,分別為3倍、4倍、5倍。在質量上,保證新墾地總產量大于所占地原產量。

異地可以是本鄉鎮、本區縣,經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減,又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究,比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。

E.其他方式

《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發〔201593號)提出,對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等,允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下,利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

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2.休閑農業用地有哪些限制

A.不得占用基地農田

基本農田俗稱“吃飯田”“保命田”,其重要程度不言而喻。對于基本農田有“五不準”:

a.不準占用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網;

b.不準以農業結構調整為名,在基本農田內挖塘養魚、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動;

c.不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;

d.不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕范圍;

e.不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。

因此,在進行休閑農業開發中必須弄清楚其是否占有基本農田。

B.不得超越土地利用規劃

各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃,規劃會規定土地用途,明確土地使用條件,土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計劃,對年度內新增建設用地量,土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

休閑農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途,符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標,以滿足休閑農業園區對建設用地的要求。

C.嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

以農業為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂,以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地,必須依法依規按建設用地進行管理,而非按農用地管理。

進行建設用地管理就必然涉及農用地轉用審批手續,農業設施興建之前為耕地的,非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。這在無形中既增加了休閑農業開發建設成本,而且也使得農業休閑開發變得更為復雜,甚至會使部分休閑農業夭折。?

3.如何規避這些限制

有些人在休閑農業開發中,可能會使用以下6種方式來規避休閑農業用地限制:

A.用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;

B.以建設臨時生產用房名義進行修建;

C.修建水泥柱,將建筑物騰空,以滿足不破壞耕作層的要求;

D.修建木屋或鋼架房,即使查處也能低成本拆除;

E.以建設溫室大棚的方式建餐廳;

F.用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。

但是,以上方式為規避政策的監管,打了“擦邊球”,碰觸了土地使用政策的紅線,從根本上將不僅無法規避休閑農業用地的限制,還隱藏著很大不確定性和風險。

最合法安全的方法就是通過立項審批,申請建設用地,這當然也是最困難的方法,拿地費用也相對很高。

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